经济观察报 记者 田国宝 实习记者 蔡瑞 如果从2011年开始从事加装电梯算起，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头。

2020年5月，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3.9万个，7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，对老旧小区改造任务进行了明确，而当年实际完成改造老旧小区4.03万个。

2021年全国两会，老旧小区改造再次被写入政府工作报告，全年计划新开工5.3万个项目。董有表示，按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算，十四五期间，这一市场规模在10万亿元左右。

如果再加上加装电梯的投入，市场规模在15万亿元左右。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣，包括左晖控制的愿景集团、融创中国等开始进入这一领域，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台。

2020年湖南、广西、广东、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债，期限从7年到30年不等，利率通常在4%以内。董有透露，筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右。

董有表示，虽然市场前景诱人，但不同于增量房地产市场，作为存量时代重要形式的老旧小区改造，不仅利润薄，而且工作推进难度较大。前期进入的很多企业，由于干不下去，开始撤退。

挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年。

但更大的挑战是盈利，无论加装电梯工程，还是后期维护；无论是老旧小区改造前期投入，还是后期运营，每个环节利润都极薄，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式。

经过多年的实践，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展。比如，最初加装一部电梯，光审批环节需要46个公章，目前已经简化到15个；以前施工周期126天，目前已经降至65天。而董有下一步目标是7天。“这么多年，我们一直建立标准。”董有表示，目前，在老旧小区改造领域，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项。

怎么做

经济观察报：老旧小区改造包括加上电梯，投资主体是政府还是企业？

董有：加装电梯分两类，一类叫租赁梯，一类叫集资梯。集资梯是老百姓集资，拿钱找人代建，产权归居民；还有一类租赁梯，资本投资、建完，居民像坐出租车一样，每次付费。现在基本上就两种形式。

各地政府给适当补贴，上海、北京补24万元，最近上海加了4万元，加装电梯，补到28万元，广东原来是10万元，现在加到15万元。山东第一批试点每部补25万元，150部共补贴了4000万元，试点完正常6层楼每部补20万元，7层再加点，5层再减点。

各地都在积极推动这样的民生工程，但是要解决的问题，一是需要政府补贴、企业出资、居民出资集合起来；二是居民要同意，改造老旧小区、加电梯过程，总有人反对，总有问题，怎么办？大家经常说加梯为什么那么慢，我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯，用时间去换空间，没有这个时间消化不了。

经济观察报：这么长时间？主要就是和居民沟通吗？

董有：跟居民沟通，跟各级部门沟通、协调、落地，莲花池（西里6号）在加电梯过程中，负责人写了7万字的日记，历时5年。我们带着他全国各地去参观，各级部门去交流，因为多年前大家没有统一认知，说加电梯大家都不知道，当然，现在加电梯可以说家喻户晓了。

经济观察报：尤其是一楼居民，有的小区因为这事楼上和楼下还发生纠纷。

董有：我经历过两次，一个是在上海某医院家属院加电梯，晚上8点多做工作座谈，聊了有半个小时的时候，一楼业主指着三楼业主说：“院长，当年分房，你应该把我分到2楼，你给我分到1楼不公平，你还住在4楼，你想下楼，到死都甭想。”当时院长站起来了，俩人要打架，我们赶紧停这个事儿。

还有一次在北京一个学校家属院，周末我们在现场做工作，我和他们说，加电梯对房子也是增值，当时一位老师就急了，说你这么说，那我们都得算一下账，当时大家就说，董总你别说了。

加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批，但你要施工的时候，有人拿个椅子坐在门口，你加得上吗？所以，加电梯是100%同意，少一户都不行。

经济观察报：遇到这种情况，你们是怎么去解决的？