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电梯加装，是机遇、也是挑战

如果研读近几年政府工作报告，从中不难发现，加大城镇老旧小区改造工作被列上日程。随着我国老龄化加速，加装电梯越发会成为老旧小区业主心中的梦，如何圆梦？物业服务人又该怎样化解改造过程中各种痛点？

第七次全国人口普查主要数据结果本月11日已发布。10年来，我国人口增长几何？老龄化进程加快些许？上述变化对物业服务行业产生哪些影响？

01

星星之火 可以燎原

最新的总人口是14.1178亿，相比2010年第六次人口普查的13.3972亿人，增加了7206万人，增长5.38%。

对于物业公司而言，拥有小区全体业主资源即掌握着重要信息，占据优势。伴随国家对社区居家养老、家政等生活服务业务的关注及优惠扶持政策，对物业服务人来说，满足“银发族”产品和服务消费需求，探索“物业服务+养老服务”模式成为刚性之需。

十四五时期，加快推进城市更新，改造提升老旧小区，积极扩建停车场、充电桩、完成加装电梯施工改造……

山东省《城镇老旧小区智能化改造建设指南》

对小区智能化进行新建或改造、提升，包括信息设施系统、公共安全系统、建筑设备管理系统等内容。

《海南省既有住宅加装电梯实施意见（试行）》

对既有住宅加装电梯相关工作进行了明确：一是明确了基本原则。二是明确了部门职责。三是明确了申请条件。四是明确了申请主体。五是明确了资金筹集。六是规范了实施程序。

《广州市老旧小区改造工作实施案》

明确建立改造资金由政府投资、社会资本参与、居民出资、专业经营单位出资等多种模式灵活组合机制。

《中央城市工作会议精神落实情况交流》以“浙江省杭州市以‘六有’宜居社区为目标，扎实推进城镇老旧小区改造”

聚焦“三个方面”，建立老旧小区管理长效机制。

陕西省《关于进一步优化城镇老旧小区改造项目审批的指导意见（试行）》

要求对于加装电梯以及新增建筑面积等改造项目。全流程审批时间不超过30个工作日。

《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》第九条“扩大物业管理覆盖范围”中提及引导居民协商确定老旧小区的管理模式，推动建立老旧小区的物业管理长效机制。鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。

对传统老旧小区破破烂烂，钱少事多，不好做的观点已然成为历史。老旧小区往往所处地段为城市核心区域，建设年代久远，拆迁成本高昂。所以，寻求管理模式的创新，更有利于降低物业成本，实现规模化、集约化效应。

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寻根问底 一探究竟

自2018年《政府工作报告》首次提出“鼓励有条件的加装电梯”后，全国范围内掀起旧楼加装电梯热潮，但随之而来的问题颇多，征询难、出资难、维护管理难，真是难上加难。

征询难

“一票否决”PK“业主多数决”

《民法典》出台前，早期地方执行多采用“一票否决”制，只要一个业主反对加装电梯，整栋楼的改造工作就此搁浅。

自2021年1月1日《民法典》实施后，

第二百七十八条规定，业主共同决定事项及表决，下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。